📋 Ce guide en bref
Ce guide couvre : qui est concerné, le calendrier des obligations, les travaux et CEE, les démarches, cas concrets et FAQ.
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Qui est concerné par le Décret Tertiaire ?
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire s'applique à tout bâtiment à usage tertiaire dont la surface est supérieure ou égale à 1 000m², qu'il soit public ou privé, occupé par un ou plusieurs acteurs. Sont concernés les propriétaires et les locataires, selon leur responsabilité respective.
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Bureaux & open spaces
Immeubles de bureaux, sièges sociaux, cabinets, coworkings ≥ 1 000m²
🛒
Commerce & distribution
Supermarchés, centres commerciaux, grandes surfaces, boutiques en galerie
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Hôtels & restauration
Hôtels, résidences de tourisme, restaurants de chaîne, cantines collectives
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Santé & enseignement
Cliniques, hôpitaux, universités, lycées, écoles. Secteur public inclus depuis 2025.
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Industrie (surfaces tertiaires)
Les usines ne sont pas concernées, sauf leurs surfaces dédiées au tertiaire (bureaux, accueil) si elles dépassent 1 000m²
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Collectivités & services publics
Mairies, préfectures, SDIS, universités publiques. Même rythme d'obligations que le privé depuis l'arrêté août 2025.
🏢 Bâtiments mixtes : un bâtiment partiellement tertiaire (ex : entrepôt avec bureaux) est assujetti si la surface dédiée aux activités tertiaires atteint 1 000m² sur une même unité foncière. L'obligation porte uniquement sur la surface tertiaire.
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Calendrier des obligations 2026-2050
30 septembre 2026 ⚠️
Déclaration consommations 2025 sur OPERAT
Échéance annuelle incontournable. Le non-respect expose à des sanctions (publication publique "Name and Shame" + amendes). Depuis l'arrêté du 1er août 2025 : nouveau modèle d'attestation numérique intégré à OPERAT.
1er juillet 2026
Fin de la phase transitoire attestation numérique
Les entreprises doivent avoir adapté leurs processus internes au nouveau modèle d'attestation standardisée instauré par l'arrêté du 1er août 2025.
2027
Dépôt des dossiers techniques de modulation (DTM)
Pour les assujettis qui invoquent une contrainte (architecturale, patrimoniale, disproportion coût/bénéfice), le dossier technique justificatif doit être déposé avant fin 2027.
2030 🎯
Premier objectif : -40% de consommation
Par rapport à l'année de référence (2010-2019) OU atteinte d'un seuil en valeur absolue (kWh/m²/an selon activité). Les CEE et les aides actuelles sont calibrés pour aider à atteindre cet objectif.
2030 — Décret BACS
Obligation GTB (Gestion Technique du Bâtiment)
Installation d'un système GTB pour les bâtiments tertiaires équipés de systèmes CVC (puissance cumulée > 290 kW). Échéance repoussée à 2030 suite à l'annonce du Premier ministre.
2040 & 2050
Objectifs suivants : -50% puis -60%
Trajectoire progressive jusqu'à la neutralité carbone. Les travaux engagés maintenant avec les aides CEE constituent les fondations de cette trajectoire longue.
🚨 Sanctions en cas de non-conformité : publication du nom de l'entreprise sur une liste publique ("Name and Shame") + mise en demeure + amendes administratives. La non-déclaration sur OPERAT est la première infraction constatée.
🔧
Travaux éligibles et aides CEE disponibles
Plus de 50 fiches d'opérations standardisées CEE sont disponibles pour le secteur tertiaire. La 6e période (P6, 2026-2030) introduit une nouvelle fiche de rénovation globale tertiaire qui finance un bouquet de travaux cohérent plutôt que des gestes isolés.
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Chauffage & PAC
BAT-TH-102 à 163
💡
Éclairage LED
BAT-EQ-127 à 133
🧱
Isolation toiture/murs
BAT-EN-101 à 110
🖥️
GTB & pilotage
BAT-SE-01 à 09
❄️
Climatisation & froid
BAT-TH-125 à 140
💨
Ventilation VMC
BAT-TH-116 à 118
Montants CEE indicatifs selon les travaux
| Travaux | Fiche CEE | Prime indicative | Gain énergie estimé |
|---|---|---|---|
| Remplacement chaudière gaz → PAC collective | BAT-TH-163 Coup de pouce ×3 | 50 000 → 200 000€ | -50 à -65% |
| Renovation globale tertiaire (nouvelle fiche P6) | Fiche bouquet 2026 | Variable — jusqu'à 60% travaux | -35 à -50% |
| Isolation toiture bâtiment tertiaire | BAT-EN-101 | 5 000 → 50 000€ | -15 à -25% |
| Installation GTB / Système de pilotage | BAT-SE-03 | 10 000 → 80 000€ | -10 à -20% |
| Remplacement éclairage → LED | BAT-EQ-127 | 3 000 → 40 000€ | -50 à -70% éclairage |
| Calorifugeage réseaux chaleur | BAT-TH-EM | 1 000 → 20 000€ | -5 à -15% |
✅ Stratégie optimale 2026 : la nouvelle fiche CEE "rénovation globale tertiaire" (P6) est conçue pour financer un bouquet de travaux cohérent avec un bonus significatif par rapport aux fiches individuelles. Idéal pour atteindre les -40% de 2030 en une seule opération bien financée.
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Démarches : de la déclaration aux travaux
- Inscription sur OPERAT : créez votre compte sur la plateforme OPERAT (ademe.fr/operat). Déclarez vos entités fonctionnelles assujetties (EFA), leur surface et leur activité. Obligatoire pour tous les assujettis.
- Déclaration annuelle des consommations : déclarez chaque année avant le 30 septembre les consommations énergétiques de l'année précédente (toutes énergies : gaz, électricité, fioul, etc.). La plateforme calcule votre note Éco Énergie Tertiaire et votre trajectoire.
- Audit énergétique : faites réaliser un audit complet de vos bâtiments pour identifier les gisements d'économie et prioriser les travaux selon leur ROI. L'audit est lui-même finançable par certains dispositifs.
- Montage du dossier CEE : identifiez les fiches applicables, contactez un mandataire CEE (comme Gozeco) AVANT de signer les devis. Le dossier CEE doit être initié avant le démarrage des travaux.
- Réalisation des travaux : par des entreprises qualifiées RGE pour les travaux éligibles CEE. Respectez les critères techniques des fiches standardisées.
- Mise à jour OPERAT : après travaux, mettez à jour vos données de consommation. La plateforme recalcule votre trajectoire et confirme l'amélioration de votre note.
- Dossier de modulation (si nécessaire) : si vous ne pouvez pas atteindre -40% pour des raisons techniques ou architecturales, préparez votre dossier technique de modulation (DTM) à déposer avant 2027.
💡 Conseil Gozeco : ne gérez pas le CEE et la conformité décret en silos séparés. Un accompagnement intégré (audit → dossier CEE → travaux → OPERAT) maximise les primes tout en garantissant la conformité réglementaire.
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Cas concrets
Cas 1 — Immeuble de bureaux 3 000m², Île-de-France — bouquet de travaux
| Profil | Immeuble de bureaux 3 000m², construit en 1995, chaufferie gaz collective 300 kW, éclairage fluorescent, pas de GTB. Consommation actuelle : 180 kWh/m²/an. Objectif 2030 : 108 kWh/m²/an (-40%). |
|---|---|
| Travaux | PAC collective (remplace chaudière gaz) + éclairage LED complet + GTB pilotage CVC + isolation toiture |
| Investissement total | 320 000€ HT |
| Aides CEE |
PAC Coup de pouce ×3 : ~95 000€
LED BAT-EQ-127 : ~18 000€
GTB BAT-SE-03 : ~22 000€
Isolation toiture : ~12 000€ Total CEE : ~147 000€ (46% de l'investissement) |
| Résultat | Reste à charge : ~173 000€ — Économies énergie : ~55 000€/an. ROI : 3,1 ans. Consommation atteinte : 95 kWh/m²/an → objectif 2030 dépassé. |
Cas 2 — Hôtel 80 chambres, 4 500m² — remplacement chaufferie + LED
| Profil | Hôtel 3 étoiles, 80 chambres, 4 500m², chaufferie fioul double corps, éclairage halogène/fluorescent. Consommation : 220 kWh/m²/an. Fort enjeu coût énergie (fioul + électricité = 180 000€/an). |
|---|---|
| Travaux | Remplacement chaufferie fioul par PAC haute température + éclairage LED intégral (halls, couloirs, chambres) + calorifugeage réseaux |
| Investissement total | 480 000€ HT |
| Aides |
PAC Coup de pouce fioul ×5 : ~185 000€
LED : ~28 000€
Calorifugeage : ~8 000€ Total aides : ~221 000€ (46%) |
| Résultat | Reste à charge : ~259 000€ — Économies annuelles : ~95 000€ (fioul + électricité). ROI : 2,7 ans. Objectif -40% atteint dès 2027. |
❓
Questions fréquentes
Propriétaire ou locataire — qui est responsable des obligations ?
Les deux peuvent être assujettis, selon leur responsabilité respective définie dans le bail. En général : le propriétaire est responsable de l'enveloppe du bâtiment (isolation, fenêtres, chauffage collectif) et le locataire de ses usages (éclairage, équipements bureautiques). Un immeuble avec plusieurs locataires peut avoir plusieurs assujettis distincts. Le bail commercial doit préciser clairement les responsabilités — c'est un point à négocier lors du renouvellement ou de la signature.
Peut-on demander une modulation des objectifs ?
Oui, sous conditions. Une modulation (réduction de l'objectif) peut être accordée pour trois motifs : contrainte architecturale ou patrimoniale (bâtiment classé, impossibilité structurelle), disproportion manifeste entre le coût des travaux et le bénéfice énergétique attendu, ou contrainte économique grave. Le dossier technique de modulation (DTM) doit être déposé avant fin 2027. Attention : la modulation doit être justifiée — elle ne dispense pas totalement d'action mais permet d'adapter l'objectif.
Le Décret BACS est-il toujours obligatoire en 2026 ?
L'obligation d'installer un système GTB (Gestion Technique du Bâtiment) pour les bâtiments tertiaires avec systèmes CVC de plus de 290 kW a été officiellement repoussée à 2030 par le Premier ministre lors du Salon des Maires. En revanche, anticiper l'installation d'une GTB est fortement recommandé car elle contribue directement à l'atteinte des objectifs du Décret Tertiaire (-40% en 2030) tout en étant finançable par les CEE (fiche BAT-SE-03).
CEE et Décret Tertiaire — peut-on utiliser les mêmes travaux pour les deux ?
Oui, c'est même la stratégie recommandée. Les travaux financés par les CEE (PAC, LED, isolation, GTB) contribuent directement à la réduction de consommation déclarée sur OPERAT, et donc à l'atteinte des objectifs du Décret Tertiaire. Il n'y a pas d'incompatibilité — au contraire, les CEE ont été conçus comme le principal levier financier pour accompagner la mise en conformité avec le Décret Tertiaire.